ローンの種類

住宅ローンの選び方を解説!金利タイプと返済方法に注目

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住宅の購入は人生のなかでも大きな買い物。購入資金を借りる住宅ローンは、損をしないよう慎重に選びたいですよね。

住宅ローンを選ぶ大きなポイントは「金利タイプ」と「返済方法(返済方式)」です。

住宅ローンには3つの金利タイプがあります。完済まで金利が一定の「全期間固定金利型」と市場金利に応じて金利が変わる「変動金利型」、そして一定期間の金利を固定する「固定金利選択型」です。

返済方法は「元金均等方式」と「元利均等方式」の2種類。この2つの大きな違いは、返済の負担が大きい時期と総返済額です。

金利タイプも返済方法も、自分のライフプランに合わせて選ぶことが大切。この記事で、違いや選び方のポイントを詳しく見ていきましょう。      

住宅ローンの3つの金利タイプと選び方

住宅ローンの金利は、市場金利の動きの影響を受けるか受けないかで、次の3つのタイプに分けることができます。

住宅ローンの金利タイプ
  1. 市場金利の影響を受けない、全期間固定金利型
  2. 市場金利の影響を受ける変動金利型
  3. 一定期間の金利を固定する固定金利選択型

3つの金利タイプについて、詳しく見ていきましょう。

1、市場金利の影響を受けない、全期間固定金利型

「全期間固定金利型」は市場金利の変動に関わらず、借り入れ時に定めた金利が返済完了まで変わらない金利タイプです。

全期間固定金利の表

金利が一定なので返済計画を立てやすいのがメリットです。

しかし金利は、変動金利型・固定金利選択型に比べ高めに設定されています。

全期間固定金利型のローンを取り扱う金融機関はフラット35が代表的です。他にも銀行や信用組合、JAなど、民間金融機関の多くで受け付けています。

2、市場金利の影響を受ける変動金利型

金利が市場金利に応じて変動するのが「変動金利型」です。年2回(4月と10月)に、市場金利に応じてローンの金利も見直されます。

変動金利の表

借り入れ後に市場金利が下がれば返済額は少なくなります。

しかし市場金利が上がれば、返済額も上がります。借り入れ時に今後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくいのもデメリットです。

3、一定期間の金利を固定する固定金利選択型

「固定金利選択型」は3,5,10年など一定期間の金利を固定するタイプです。

固定金利選択型の表

この金利タイプは固定期間の終了時に、その先の金利タイプを変動金利・固定金利選択型のどちらにするか決めることが可能。

ただし固定期間中は変動金利型への変更ができないため、固定期間中に市場金利が下がった場合は損をしてしまうというデメリットもあるんです。

固定金利選択型は民間住宅ローンの主力商品として、多くの民間金融機関で取り扱われています。金融機関によって固定期間の条件が異なるので、住宅ローンを組むときには各社の条件を比較して選びましょう。

住宅ローン金利タイプの選び方

では住宅ローンを組むときは、どの金利タイプを選べばいいのでしょうか。

金利タイプは契約者(借り入れ主)によって合うものが異なるので、次の表を参考に選びましょう。

金利タイプ比較表
金利タイプ こんな人にオススメ
全期間固定金利型 ・金利変動に対して柔軟に対策するのが難しい人
・市場金利をチェックして対策できる自信がない人
変動金利型 ・借り入れ額が少ない人
・15年ほどの短期間で完済できる人
固定金利選択型 ・固定期間終了後に、将来収入が増える可能性がある人
・固定期間終了後に、定期的な多額の出費が減る人

変動金利型を選ぶ場合、もともとの金利設定は低くても、市場金利の影響を受け返済額が上がる恐れがあります。このような状況で返済が苦しくなったり、延滞したりする可能性があある人には、全期間固定金利型がオススメです。

また金利のタイプを選ぶときには借り入れ額やローンの返済額だけでなく、将来必要になる費用も合わせて考えることがポイントです。

いつからどのように貯金していくのか考え、自分のライフプランに合う金利タイプでローンを組みましょう。

将来かかる教育費のことなんか、まだ分かんないよ~!とりあえず設定される金利が一番低い変動金利にしておこうかな。
変動金利型は不景気で金利が低い今ならお得よね。でも、この先金利が上がるとローンの返済額も大きくなってしまう可能性もあるの。

他に必要な費用はどれくらいか、返済額が変わっても対応できるのかを考えて決めなきゃ、後悔するわよ。

住宅ローン2つの返済方法と選び方

住宅ローンの返済方法は次の2種類です。

住宅ローンの返済方法
  1. 元金均等方式で、返済初期に多く返済する
  2. 元利均等方式で、一定額をコツコツ返済する

住宅ローンを組むときには、金利タイプだけでなく返済方法(返済方式)も住宅ローン選択の大きなポイントになります。

自分に合った返済方法を選ばないと、返済の負担が大きくなってしまいます。それぞれの返済方法について理解し、自分のライフプランに合わせた返済方法を選びましょう。

次の項目から詳しく説明していきます。

1、元金均等方式で、返済初期に多く返済する

元金均等方式とは、毎月同じ額の元金に利息を加えた額を返済する方法です。

元利均等方式の表

毎回一定額の元金を返済していくので、総支払額が少なくなるのがメリットです。

またローンの残高が減れば利息は減っていくため、返済を重ねるごとに1回の返済額も減ります。

しかし返済初期は残りの元金が多いため利息額が大きくなり、返済負担が重くなるというデメリットもあるので注意が必要です。

2、元利均等方式で、一定額をコツコツ返済する

元利均等方式は、元金分と利息分を合わせた返済額を一定に保ちながら返済する方法です。

元利均等方式の表

元金と利息の割合を変化させて返済額を一定に保つので、返済計画が立てやすいのが利点です。

ただし少額ずつ元金を返済していくので、利息額は大きくなってしまいます。

住宅ローンの返済方法を選ぶときのポイント

まず元金均等方式と元利均等方式では、返済負担が大きい時期が違ってきます。

返済方法も金利のタイプと同様、住宅ローンの返済以外に使う資金の金額や時期を考えて選ぶことが重要です。

住宅ローン返済方法の比較
返済方法 こんな人にオススメ
元金均等方式 余裕があるうちに元金を多く返済したい人
(例)
・教育費がかかるピークの時期が過ぎた人
・当面高収入が続く人
元利均等方式 返済計画に合わせて一定額を返済したい人
(例)
・今は夫婦共働きだが、どちらか一方の退職、減給などで収入が減る人
・近いうちに出費(支出)が増えることが予想される人

夫婦共働きの場合は、将来の2人の収入がどう変わっていくか見通しを立てておく必要があります。

夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことも可能です。夫婦で住宅ローンを利用する方法については「住宅ローンの連帯保証人はメリットなし!連帯債務とペアローンを検討」を読んでみてください。

また住宅ローンは返済方式によって、総返済額も大きく異なります。

3,000万円を3%の固定金利、30年返済で借りた場合を例に、返済方法ごとの総返済額を比較してみましょう。

返済額の比較表
元利均等方式 元金均等方式
初回返済額 126,481円 158,333円
総返済額 45,533,236円 43,537,500円
総利息額 15,533,236円 13,537,500円

利息額の差は1,995,736円となり、元金均等方式のほうが200万円近く負担が小さいことがわかります。

しかし初回の返済額は、元利均等方式のほうが3万円低いです。元金均等方式を選択する場合は、初期の返済負担によって家計が苦しくならないか、申し込み前に必ず検討してくださいね。

また元利均等方式でも、繰り上げ返済をすることで早めに元金を減らし、総返済額を減らすことも可能。そのためローン返済初期に経済的余裕があれば、繰り上げ返済を検討するのもオススメです。

ただし、繰り上げ返済は返済額によって3,000円~30,000円ほどの手数料がかかる場合があることも覚えておきましょう。

元金均等方式と元利均等方式、一般的なのはどっちの返済方法なのかなー?
民間住宅ローンでは、元金均等方式より元利均等方式のほうが一般的よ。でもフラット35や財形住宅融資では、どちらの返済方法も選択できるの。

こういった住宅ローンの種類については「(内部リンク予定)」で説明しているわ。住宅ローンを組むときに必要な基礎知識だから、合わせて読んでおいて。

収入やライフプランに合わせて金利タイプ・返済方法を選ぼう

住宅ローンで返済の負担を抑えるためには、自分に合った金利タイプと返済方法(返済方式)を選ぶことが重要です。

金利タイプは3種類あり「市場金利の影響を受けるかどうか」が違います。そのため借り入れ額や返済期間の長さ、そして金利が変動しときに対応できるかどうかを判断基準として選びましょう。

返済方法(返済方式)はどちらを選ぶかで、返済負担の大きい時期や返済総額が異なることも理解しておいてくださいね。

金利タイプと返済方法を選ぶときのポイントとなるのは、今後の収入やライフプランです。住宅ローンは他のローンに比べ返済期間が長いので、返済計画を立てながら決めることをオススメします。

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