ローンの種類

住宅ローンの審査基準と7つの審査対策!

住宅ローンの審査基準と7つの審査対策!

住宅ローンをこれから申し込む皆さん、審査対策はしっかりできていますか?

ローンの審査基準として「金融事故を起こしていないか」や「返済できる十分な収入があるか」が判断材料になるのを知っている人は多いですよね。

しかし契約中のカードローンやクレジットカードの枚数、携帯料金支払いの延滞なども、住宅ローンの審査に落ちる原因になります。

金融機関や保証期間によって審査基準は違いますが、まずは基本的なポイントをおさえておきましょう。審査に落ちる要因を減らしておくことで、審査対策ができますよ。

住宅ローン申し込み前に知っておきたい!5つの審査基準

住宅ローンの審査で見られる重要ポイントは、借り入れ主に返済能力があるかどうか。住宅ローンの場合は、次の項目が主な審査基準です。

住宅ローンの審査基準
  1. 契約時・完済時の年齢
  2. 収入(年収)
  3. 職業・職種・勤続年数
  4. 健康状態
  5. 担保評価
金融機関・保証会社により異なる場合あり

住宅ローンにはなぜそのような審査基準があるのか、どういう人が条件をクリアできるのか、詳しく説明します。

1、契約時・完済時の年齢

住宅ローンは35年前後で組まれることが多く、返済期間が長いのが特徴。そのため契約者(借り入れ主)の年齢は、住宅ローンの審査における大切なポイントです。

例えば45歳の人が35年の住宅ローンを組んだ場合、完済するときには80歳になっています。

この場合返済期間中に定年退職したり、年齢を重ねたことで働ける状態でなくなってしまったりなど、途中で返済が難しくなる可能性がありますよね。契約者が完済前に死亡してしまう恐れもあるため「返済能力がないのでは」と見られてしまいます。

そのため住宅ローンを組むときの年齢が高齢すぎると、審査に通りにくくなってしまうんです。

確実に返済できるように、住宅ローンを組むのは定年退職前に返済終了できる年齢が理想です。

ただし社会人になったばかりなど、あまりに年齢が若すぎる人は審査に通りやすいとは言えません。収入や勤続年数も審査基準となるからです。これについては次の項目から説明します。

2、収入(年収)

各種ローンの審査では必ず「借り入れ主に返済能力があるかどうか」を見られますよね。もちろん住宅ローンも同じです。

住宅ローンの場合は、返済比率(返済負担率)※が審査結果や借り入れ可能額に関わってきます。

返済比率(返済負担率)とは

「年間合計返済額」÷「年収」で計算される数値で、年収のうちローン返済に充てる金額の割合を示すものです。

この比率が低いほど、ローン完済の可能性が高いと判断されます。

住宅ローンの場合、返済比率の基準は30~35%です。しかしこの数値はあくまで基準。「返済比率が35%を超えなければ、問題なく返済できる」というわけではないことも覚えておきましょう。

3、職業・職種・勤続年数

「とりあえず収入が高ければ、住宅ローンの審査に落ちる心配はない」なんて思っていませんか?

先程も説明したとおり、住宅ローンの返済期間は35年前後の場合が多いです。

十分な年収が安定・継続していなければ完済できません。

そのため職業や職種、勤続年数も重要な審査基準です。どれだけ重要視されるかや勤続年数の基準は、住宅ローンを取り扱う金融機関によって異なります。

4、健康状態

住宅ローンを組む際には団体信用生命保険(団信)への加入が義務付けられている場合が多く、持病や病歴によって団信への加入が難しい人には、これが厳しい条件になってしまいます。

しかしフラット35※なら、団信への加入なしで住宅ローンを組める可能性がありますよ。

フラット35とは

在宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンです。

金利は借り入れから完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」なので、返済プランを立てやすいのもメリットです。

フラット35を含む住宅ローンの種類については「住宅ローンは3種類!併用ローンにもメリットあり」で詳しく紹介しています。

5、担保評価

住宅ローンを組むとき、購入した物件に対して抵当権※が設定されます。

抵当権とは

各種ローンでお金を借りたとき、家・土地を担保として確保しておくことです。債務者は返済できなくなると、担保である家と土地を債権者に差し出すことになります。

審査では購入物件に担保価値があるかどうかが調査され、担保評価に応じて借り入れ可能額も決まります。

購入物件の担保価値が希望借り入れ額に満たないと、住宅を買うために必要な資金を借りられなくなってしまうんです。

担保価値の低い物件とは、主に次のようなものを指します。

担保価値の低い物件
  • 違反建築物
  • 既存不適格建築物
  • 再建築不可な土地

既存不適格建築物とは、もともとは合法だったけれど、法改正によって制限を超えてしまった建築物のことです。購入予定の物件を今一度、確認してみてください。

住宅ローンの審査では、借り入れ主だけじゃなくて購入する物件も見られるんだね。
そうなの。ちなみに購入物件の担保価値が低いと、希望する融資額で契約できても保証料を増額される場合があるわ。融資実行金利が高くなることもあるから注意して!

住宅ローンの審査に落ちる理由は?

次に、住宅ローンの審査に落ちる理由を見てみましょう。

住宅ローンの審査に落ちやすい人
  • 金融事故※を起こし、信用情報に記録が残っている人 
  • 未返済の借金がある人
  • 勤務している会社の経営状態が良くない人
  • 持っているクレジットカードが無駄に多い人
  • カードローンを契約中の人
  • 税金滞納や支払いの遅延をしてしまった人
  • 携帯料金を滞納してしまった人
  • 物件購入に充てる頭金を準備していない人
※借金の返済延滞や債務整理など

当てはまる項目はありませんか?

金融事故があったり、借金を抱えていたりすると審査に通りにくくなるのは、だいたい想像がつきますよね。

しかし携帯料金の支払いを延滞してしまったり、クレジットカードを無駄に多く持っていたりなどの記録も、信用情報に登録されると住宅ローンの審査に落ちる原因になるんです。

これについては次の項目で、審査対策を紹介しながら詳しく解説していきます。

税金や携帯料金の延滞は、住宅ローンの審査に落ちる可能性が高くなるんだね。じゃあ家賃や公共料金の支払が遅れた場合はどうなるの?
住宅ローンの審査で見られる個人信用情報に、延滞・滞納の記録が残っていれば審査に影響するわよ。実はレンタルしたDVDやCDの返却が遅れた場合も、審査落ちの原因になる恐れがあるの!

住宅ローン申し込み前に必ず行おう!7つの審査対策

ここまで住宅ローンの審査基準や、審査落ちの原因について解説してきました。最後に住宅ローンの審査対策を7つ紹介します。

住宅ローンの審査対策
  1. 借金の返済を済ませておく
  2. 使わないクレジットカードを整理する
  3. カードローンを解約しておく
  4. 信用情報が不安なら開示請求する
  5. 家族との収入合算も検討する
  6. 頭金を用意する
  7. 借り入れ期間(返済期間)を確認する

これで確実に住宅ローンの審査に通るわけではありませんが、審査落ちの原因を自分のわかる範囲で取り除いておきましょう。

1、借金の返済を済ませておく

借金が審査落ちの理由になると先程説明しました。そのため住宅ローンの申し込み前に、いま抱えている借金は返済しておいてください。

消費者金融などで多額の借り入れがある場合は、そもそも住宅ローンを組めても返済できない可能性が高いので、申し込みを見送るのが賢明です。

2、使わないクレジットカードを整理する

「実際に利用していないのなら、信用情報でクレジットカードの利用履歴を見られても問題ないだろう」と思っている人もいるかもしれません。

しかし住宅ローンの審査では、クレジットカードの利用枠すべてが「負債」と見なされます。

使っていないクレジットカードは、住宅ローンの申し込み前に必ず解約しておきましょう。

3、カードローンを解約しておく

クレジットカードの所有と同じく、カードローンも持っているだけで住宅ローンの審査に影響します。

カードローンは契約期間中、限度額の範囲内なら繰り返しキャッシング可能。「いつでもお金を借りられる状況にある」と見なされます。

先程住宅ローンの審査基準として、年収と返済比率(年収におけるローン返済の割合)について説明しましたが、カードローンの限度枠もローン返済額に加算されるんですよ。

つまりカードローンの返済が住んでいて1円も借りていない状態でも、契約していれば利用限度額いっぱい借りた状態を想定して、ローンの返済比率が計算されてしまうんです。

カードローン解約のメリットや解約方法を知りたい人は「カードローンの解約方法!住宅ローンを利用するならすぐ手続きして」を参考にしてください。

4、信用情報が不安なら開示請求する

信用情報にキズがあっても、一定の期間を過ぎればその記録は消えます。

「携帯料金の支払いが遅れたことがあるから、住宅ローンの審査に落ちるかも・・・」「金融事故を起こしたことはないけど、審査前に念のため確認したいな」という人は、信用情報を開示請求し確認してみましょう。

信用情報の登録期間や開示請求の方法、信用情報開示報告書の見方は「ローン審査に通らないなら信用情報を開示!方法と開示画面の見方」で詳しく説明しています。

5、家族との収入合算も検討する

契約者1人の収入だけでは住宅の購入資金が足りない場合、配偶者や親、子供などと収入を合算して住宅ローンを組むことも可能です。

「自分の年収だけだと、希望額を融資してもらえないかも」という人は、次の2つの方法も検討してみましょう。

  • 夫婦や親子などで収入を合算し、1つの住宅ローンを契約する(連帯債務)
  • 夫婦や親子などが別々に住宅ローンを組む(ペアローン)

ちなみに「連帯保証人」は住宅ローン控除※を受けられず、特にメリットもないのでオススメしません。

住宅ローン控除とは

住宅借入金等特別控除のこと。住宅ローン利用者で一定の条件を満たしている人に、所得税の一部が還付されます。

連帯債務やペアローンの違いや利用する際の注意点などは「住宅ローンの連帯保証人はメリットなし!連帯債務とペアローンを検討」を参考にしてください。

6、頭金を用意する

頭金※なしで住宅ローンを利用する予定の人もいますが、本当に頭金なしで申し込んでいいのか、再度確認しておきましょう。

頭金とは

物件を購入するために用意しておく資金のことです。住宅ローン利用前に預貯金したり、家族などから援助してもらう資金がこれに該当します。

頭金がないと「十分な貯蓄がないので返済能力がない」と判断されるので、審査に通らない恐れがあります。

しかし頭金を準備していると、他の人が気に入った物件を先に購入してしまうことも。物件価格が下がったときに購入できないというデメリットもあるので、自分が住宅を購入する際、どちらがいいのか検討してみてください。

借り入れ期間(返済期間)を確認する

住宅ローンは他のローン商品に比べて低金利。多額の借り入れなので返済期間の長さは魅力ですよね。

しかし返済期間が長すぎると完済時の年齢も高くなり、審査が通らない恐れもあるので注意しましょう。

返済期間が長いほど利息は増え、返済総額も多くなってしまいます。

信用情報って、登録後どれくらい残るんだろう?
登録期間は、信用情報機関や情報の種類によって違うわよ。例えば延滞情報はCICと全国銀行個人情報センターの場合5年、JICCの場合1年登録されるの。

審査対策をしっかり行い夢のマイホームを手に入れよう!

住宅ローンの審査基準は、契約者(名義人)となる人の収入や年齢だけでなく、購入物件の担保評価も重要なポイント。

また携帯料金の滞納やクレジットカードの枚数など、思わぬ理由で審査に落ちる人もいます。

審査に通っても融資額が減る恐れがあるので注意が必要です。

審査に通るためだけでなく、マイホーム購入に必要な資金をしっかり確保するためにも、今回紹介した審査対策を必ず行いましょう。

おすすめ記事だよー

閉じる
閉じる
閉じる
誰にもバレずに借りられるカードローン一覧はこちら