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住宅ローンの借り換え徹底ガイド!

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月々の住宅ローンの返済って大変ですよね。「病気や事故にあって、返済できなくなったらどうしよう」「老後のために貯蓄をはじめたほうが良いかもしれない」と、将来に不安に感じている人も多いのではないでしょうか。

いまの住宅ローンの条件を見直したい、だれかに返済状況について相談したい。そんな人に知ってもらいたいのが、住宅ローンの「借り換え」です。

借り換えとは、現在組んでいる住宅ローンをより低い金利で組み直すこと。主に住宅ローンやカードローン、マイカーローンで利用されています。

ここでは、借り換えのメリットとデメリットのほか、検討前に知っておきたい注意点や借り換え先を選ぶポイントについて紹介していきます。

本当に借り換えをしたほうが得になるのかどうか、事前にシミュレーションをしっかりして、よりよい借り換え先を見つけましょう。

借り換えとは、お得になるようにローンを組み直すこと

借り換えとは、現在より低い金利でローンを組み直すこと。つまり、返済額の減少を目的としています。

似たような言葉として「おまとめローン」があります。借り換えとおまとめローンの違いは現在の借り入れ先の数です。

一般的に借り換えは、ある1社から借り入れしているローンを別の1社のローンに変更することです。一方でおまとめローンは複数社の借り入れ先からのローンを、1社のローンにまとめることを指します。

そのため、おまとめローンよりも借り換えのほうが、ローン変更のシミュレーションが簡単です。

さて、ここまでの説明だけではメリットしかないように思える借り換えですが、デメリットもあります。

必ずしも、すべての人が借り換えをしたほうが良いとは限りません。

次の項目では、借り換えをするメリットとデメリットについて説明していきます。

返済額が減るの?じゃあ、みんな借り換えするしかないね!
借り換えにもデメリットがあるから、すべての人が借り換えたほうが良いとは限らないわ!この記事を読めば、自分が借り換えたほうが良いかどうかわかるわよ!

住宅ローンの借り換えをするメリットとデメリット

借り換えをするメリットは、返済額の減少以外にもあります。順を追って見ていきましょう。

住宅ローン借り換えのメリット
  • 返済額の減少
  • 借り換え限定プランや特典がある

金融機関によっては、借り換える人のみを対象とした限定プランや現金プレゼントといった特典を用意しています。

続いてデメリットについても見ていきましょう。

住宅ローン借り換えのデメリット
  • 手続きの手間がかかる
  • 借り換えの諸費用がかかる

借り換えを行うには、現在のローンから新規のローンに変更する手続きを進めなければいけません。どのような手続きが必要になるかについては、後ほど「借り換えの代表的な手順と流れ」にて詳しく説明します。

そして知っておきたいのが借り換えの諸費用です。住宅ローンの借り入れ時にも諸費用がかかりましたね。

借り換えというと借り入れ金を移行するイメージが強いですが、結局のところ別の金融機関で新規に住宅ローンを借り入れることと同じです。

そのため、あらためて借り入れ時と同じ内容の諸費用がかかってしまいます。では借り換え時にはどんな諸費用がかかるのでしょうか?

住宅ローンの借り換えで必要となる諸費用

次のAさんの例をもとに、借り換え時にかかる諸費用をイメージしてみましょう。

Aさんの住宅ローン借り入れ状況
借り入れ金額 3,000万円
ボーナス返済利用 なし
借り入れ期間 30年
固定金利 10年 0.856%
Aさんが借り換えで必要となる諸費用
項目 金額
保証料 496,915円
保証会社事務手数料 32,400円
印紙代 20,000円
抵当権設定費用 115,200円
司法書士手数料 65,140円
現在の借り入れ元に支払う繰り上げ返済手数料 0円
合計 729,655円

諸費用は現在の借り入れ状況や借り換え先の金融機関によって大きく異なりますので、実際にどの程度の費用がかかるかを試算をすることが大切です。

諸費用がかかることを忘れずに、借り換えシミュレーションをしましょう。

シミュレーションの方法については、後ほど「借り換えが得になるかどうかのポイント」で詳しく解説します。

また借り入れ時みたいな費用がかかるんだね~。
そうよ。金利が下がるなら得になると思いがちだけど、諸費用を試算に含めるのを忘れずにね!

住宅ローンを借り換えるとお得になるのはどんな人?

それでは実際に借り換えをするとお得になるのは、どんな人なのでしょうか?次のチェックリストをみて、自分があてはまるかどうか考えてみてください。

借り換え検討のチェックポイント
  • ローンの返済期間が残り10年以上
  • 金利差が1%以上
  • 残りの返済額が1,000万円以上

3つのチェックポイントすべてにあてはまる人は、ぜひ借り換えを検討してみてください。ローンの返済期間と返済額が少なければ、借り換えの手間と諸費用がかかってしまうので、いまのローンで完済を目指したほうが良いでしょう。

とはいえ現在の住宅ローンの条件や借り換え先のローン内容によって、最終的な金額は左右されますので、実際に試算してみるのがおすすめです。

3つすべてにあてはまらなくても、シミュレーションしたほうが良いってことだね!
チェックポイントは目安と考えてね。借り入れ状況は人によって異なるから、一度シミュレーションしてみると良いわ。

住宅ローンの借り換えができないケースも

住宅ローンの契約内容や返済状況によっては、借り換えができない可能性もあります。どのようなケースで借り換えできないのでしょうか?

借り換えができない代表的なケース
  • 同じ金融機関で別のローンへの借り換え
  • 支払いの返済が滞っている
  • 住宅の資産価値の低下

基本的に同じ金融機関内で、別のローンに借り換えることはできません。

多くの借り入れ主が低利子になるたびにローンを変更することになれば、銀行側にとって破綻の恐れすらあるからです。ただし、月々の返済額や借り入れ期間を変更できる場合もありますので、借り換え前に一度金融機関に相談もよいでしょう。

また、延滞履歴やローンの支払いが滞っている場合は、借り換えが難しくなります。ほかにも病気や高齢、離職など借り入れ主の状況によって審査が通過しない可能性が高いです。

そして借り換えを検討しているタイミングによっては、借り入れ時から数年~数十年経過していることがあります。この期間に住宅の資産価値が減少しているケースもありますので、借り換え前に資産価値を把握しておきましょう。

そっかー、すべての人が借り換えできるわけじゃないんだね。
借り入れ時の審査条件を思い出すと良いわ。今の住宅資産価値も重要ポイントよ!

実際に借り換え後をシミュレーションしてみよう!

各金融機関は公式ホームページで、住宅ローンの借り換えシミュレーションを用意しています。

借り換えシミュレーションが用意されている金融機関の例
  • みずほ銀行
  • イオン銀行
  • 三井住友銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • りそな銀行
  • 新生銀行
  • 常陽銀行

シミュレーションは無料です。次のような必要な項目を入力するだけで簡単にできます。

借り換えシミュレーションに必要な項目
  • 現在のローン残高
  • 月々の返済額
  • 増額(ボーナス)月の返済額
  • 残りの返済期間
  • 現在の借り入れ金利

さっそくシミュレーションをしたいところですが、事前に現在の住宅ローンの契約内容についても確認しておきましょう。

あなたが組んでいる住宅ローンは、どんな種類でどの金利タイプでしょうか?

住宅ローンの種類
取扱機関 名称
公的機関 公的住宅ローン
民間金融機関 民間住宅ローン
公的機関と民間金融機関の提携 フラット35、フラット50など
住宅ローンの金利タイプ
  • 借り入れ期間の金利が変わらない「固定金利型」
  • 年に2回金利が変わる「変動金利型」
  • 一定年数後に金利を選び直す「固定金利選択型」

住宅ローンの種類と金利タイプについては、「自分に合う住宅ローンを組もう!選び方のポイントと審査対策」で詳しく解説しています。

シミュレーションに必要な現在のローン情報を入力したら、借り換え先の金利プランや返済年数を選択しましょう。すべて入力をし終えて算出を押すと、シミュレーション結果が表示されます。

もし借り換えしないほうが良い場合でも、そのように結果が表示されるので安心してください。

今後の金利情勢によっては、契約前に試算額が変動する場合もあります。現時点でのシミュレーション結果ということを忘れないようにしましょう。

シミュレーションはほとんどの機関にあるけど、借り換え先を選ぶポイントってなにかなぁ?
まずは自分に適した金利プランがあるかどうかね。ほかにも借り換え後に返済計画が変更できるか、気軽に相談できるかなど、自分にとって譲れない条件を決めて探していくと良いわ。

借り換えの代表的な手順と必要書類

シミュレーションで借り換えしたほうが得になるとわかった場合、気になるのが借り換え完了までの流れだと思います。

さっそく借り換えの手順と流れを追っていきましょう。

借り換えの代表的な手順と流れ
  1. 借り換えシミュレーション
  2. 借り換え先を決定
  3. 事前審査申し込み
  4. 正式申し込み
  5. 借り換え先の金融機関と契約
  6. いまの借り入れ先に一括返済の申し出
  7. 借り換え実行日の決定
  8. 借り換え実行
  9. 抵当権の設定
  10. 借り換え完了

通常、借り換えの完了までの期間はおよそ1ヶ月~2ヶ月です。

住宅ローンの借り換えには、書類の用意が必要で審査にも時間がかかることを覚えておきましょう。

続いて、住宅ローンの借り換えに必要となる書類をチェックリストで紹介します。必要書類は金融機関によって異なるので、借り換え先を決めた際にあらためて確認してください。

住宅ローンの借り換えに必要な書類一覧
区分 必要書類
申込書類 借入申込書
保証委託申込書
団体信用生命保険申し込み書兼告知書
身分証明 健康保険証
運転免許証といった身分証明証
住民票謄本
印鑑証明書
実印
不動産関連 固定資産税評価証明書
土地の登記簿謄本
土地の公図
地積測量図
建物の登記簿謄本
売買契約書
重要事項説明書
工事請負契約書
建物図面
建築確認済証
検査済証
借り入れ状況 借り入れ金返済予定表

さらに所得区分によって、次の書類が必要となります。

対象者 必要書類
会社員
(給与所得者)
源泉徴収票(原本)
住民税決定通知書
住民税課税証明書
会社代表者
自営業
確定申告書の控え
所得税の納税証明書
法人の決算報告書
法人税の納税証明書
法人事業税の納税証明書

基本的には借り入れ時と同様の書類です。借り換えでは、さらに借入金返済予定表を提出します。

もらわなきゃ損!国や自治体から返ってくる・もらえるお金11選」で住宅ローン控除の話があったけど、控除を受けている状態で借り換えするとどうなっちゃうのー?
借り換え当初の住宅ローンの借り入れにあてはまっていて、さらに控除の要件を満たしていれば控除が受けられるわ。ただし住宅ローンの控除対象額は年末残高になるから、あらためて控除額を確認するのよ!

住宅ローンを借り換えて返済額を減らそう!

借り換えは現在より低い金利でローンを組み直すことですが、すべての人が借り換えできるわけではありません。借り換えないほうが返済額が少ない場合もあります。

住宅ローンの借り換えはメリットとデメリットを知った上で、シミュレーションすることが大切です。

借り換えとはいえ、別の金融機関から新規で借り入れするのと同じことなので、諸経費がかかることを忘れないようにしましょう。

また、住宅ローンの借り換えを決めてから借り換えが完了するまでは、早くても1ヶ月近くかかります。あらかじめ必要な手順や流れ、必要書類をチェックしておき、今後の借り換えに役立ててくださいね。

※記載されている内容は2017年3月現在のものです。

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