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ガッツリ借りられる不動産担保ローン!必要な書類と審査項目

ガッツリ借りられる不動産担保ローン!必要な書類と審査項目

子どもが医学部に進学したいと言い出した、大々的に家のリフォームをしたいなど、まとまった金額のお金が必要なとき、どうしますか。親戚に借りるのも限りがあるし、カードローンでは十分な額は借りられないうえに金利も高いですよね。

そんなときに役立つのが不動産担保ローン。土地や持ち家を所有している人にぜひ検討してほしいローンです。住宅ローンと違って資金用途が自由で使いやすいですし、おまとめローンやローン借り換えにも向いています。

不動産担保ローンは不動産を担保にするので大きな金額を低金利で借りられて、審査も比較的通りやすいメリットがあります。

一方でカードローンとは違って借入時には手数料などの諸費用がかかります。この諸費用が20~30万円程度と高額になることが多いので、他のローンと比較しないと低金利のメリットが吹き飛んでしまう可能性もあります。

不動産担保ローンのメリットとデメリット、注意点や審査、必要書類についてお伝えします。

不動産担保ローンは低金利で融資額が大きい!資金使途も自由

不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にして、お金を借りるローンです。担保があることで、金利が低くなって借りられる額も大きくなるのがカードローンとの大きな違いです。

担保は、「万一返済が滞っても確実にお金を取り返せる」保証になります。保証がある分、金利が低くなって担保の価値に見合った金額が借りられるというわけです。土地や建物は高いものですから、借りられる金額が増えるのもわかりますね。

まずは不動産担保ローンとはどんなものか、どんなメリットがあるのかご紹介します。

不動産担保ローンで借りられる額は不動産評価額の7割

不動産担保ローンは銀行や労働金庫、不動産関係融資専門のローン会社などで取り扱いがあります。もちろん、どの金融機関の不動産担保ローンを利用するかによって、金利や融資可能額は変わります。

金融機関 金利(年利) 融資額
東京スター銀行 変動金利:0.80~8.60%
固定金利:1.20~9.15%
100万円~1億円
住信SBIネット銀行 変動金利:2.95~8.9% 300万円~1億円
日本保証 5.0~18.0% 50万円~10億円
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 変動金利:3.90~7.40% 300万円~10億円

(2016年9月現在)

アコムやプロミスなどの大手消費者金融カードローンの最高金利は17~18%が相場ですから、全体的に見て金利はかなり安いですね。融資額も大きく、1億円や10億円が上限になっています。

ただし誰でも1億円まで借りられるわけではありません。融資額は担保にする不動産の価値によって変わり、不動産評価額の7割が融資の上限額になるのが一般的です。

融資額はいくら?一戸建てを担保にするなら評価額は路線価が目安

所有している不動産の価値によって、融資してもらえる額は変わります。

金融機関によって具体的な評価額の決め方は変わりますが、一戸建てなら建物より土地の価格が評価額の中心になります。建物は老朽化してどんどん価値が変わっていくからです。

土地の評価額の目安になるのは公示地価、基準地価格、路線価、固定資産税評価額です。

  • 公示地価:国土交通省が特定の土地について毎年公表
  • 基準地価格:公示地価を補完する目的で都道府県が公表
  • 路線価:国税庁が相続税の課税基準として毎年公表(公示地価の8割程度になる)
  • 固定資産税評価額:市町村が3年に1回公表(公示地価の7割程度になる)

固定資産税評価額は3年に1回しか公表されないので、今の土地価格の目安にするのには向きません。

公示地価や基準地価格では価格がわからない地点もあるので、原則として都市部の全公道について公表されている路線価が最も調べやすいです。

マンションを担保にする場合、土地ではなくて、マンションの構造や築年数で評価額が算出されます。

金利と融資額以外のメリット!資金使途が自由で使いやすい

不動産担保ローンは住宅ローンや自動車ローンのような、特定の用途にしか使えない目的別ローンではありません。資金使途は自由で、とても使いやすいローンです。

リフォーム費用、子どもの教育資金、高額な医療費用の支払いなどとして活用する人もいますし、事業性資金として使える不動産担保ローンまであります。

例えば、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの不動産担保ローンなら事業用資金にも利用可能なので、会社を辞めて独立するときの開業資金などとして使うことできます。

ただし東京スター銀行や住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは事業性資金としては使えません。

長期返済も可能!多額の融資でも月々無理なく返しやすい

返済期間を長期間で設定できることも不動産担保ローンのメリットです。20年や25年といった長期間をかけて返済していくプランが用意されています。

ローン返済のせいで生活費がカツカツになるのは困ってしまいますが、長期返済で月々無理なく返していけるのはいいですね。

低金利なので借り換えやおまとめローンとして利用する人も

不動産担保ローンよりも金利が高い別のローンを借りている場合などに、不動産担保ローンに借り換え(※1)したり、複数の他社ローンをおまとめ(※2)したりする人もいます。金利負担が減れば、月々の返済が楽になるからです。

※1:借り換えとは

現在借り入れしているカードローンの返済額を減少させるために、より低金利なカードローンに借り入れ先を変更することです。

借り入れのメリット・デメリットや注意点などは「カードローンの借り換えで返済額を減らす方法と注意点」の記事で詳しく紹介しています。

※2:おまとめとは

現在借り入れしている複数のローンを一本化することで、金利を下げ返済額を抑えることです。返済も月1回にまとまり、お金の管理もしやすくなります。

おまとめローンのメリットや注意点、審査に通るためのポイントなどについては「おまとめローン検討中なら必ず読みたい5つのポイント!」を読んでみてください。

住信SBIネット銀行では借り換えシミュレーションもできるので、現在のローンと比較してみましょう。借り換える金額が大きくて、金利の差が大きいほどお得になりますよ。

ただし、不動産担保ローンでは事務手数料などの諸費用がかかることに注意してください。10~30万円くらいの諸費用がかかることもあるので、計算に入れておかないと低金利のメリットが吹き飛んでしまう結果になりかねません。続いて、諸費用について詳しく説明します。

金利や低いから、ローンの借り換えに向いているんだね!すっごく良さそう!!
そうね。金利が高い消費者金融で借りていた場合は、借り換えの前に過払い金が発生していないかも確認するのがおすすめよ。無料で過払い金の有無を診断してくれる司法書士事務所などがあるから、近所で探してみて。

不動産担保ローンを組むときには高額になる手数料に注意

不動産担保ローンのメリットについてご説明してきましたが、注意しておきたい点やデメリットもあります。

不動産担保ローンはカードローンと違って契約時に高額の諸費用がかかりますし、不動産価値の評価をしたり、権利関係の手続きも必要になるため融資までの時間がかかってしまうんです。

登記費用だけで10万円!金融機関の事務手数料も高い

不動産担保ローンを契約するときにかかる諸費用には、以下のものがあります。

  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 不動産鑑定料
  • 火災保険料

銀行の不動産担保ローンでは不動産鑑定料がかかることはほとんどありませんが、日本保証や明治アセットなどの不動産担保ローンでは不動産鑑定料がかかります。

それぞれの諸費用は金融機関によって違います。事務手数料なら、住信SBIネット銀行は借入金額の2.16%がかかり、東京スター銀行なら108,000円です。

印紙代や登記費用は実費です。印紙代も登記費用も契約金額によって変わり、目安は合わせて10~20万円です。

ですから、例えば事務手数料が約10万円かかる東京スター銀行なら、借入時の初期費用としては登記費用などを合わせて20~30万円かかると思っておきましょう。

即日融資はできない!仮申し込みから1カ月後の融資がほとんど

カードローンなら、銀行カードローンでも消費者金融カードローンでも、最短即日融資してくれるところがあります。しかし不動産担保ローンは担保物件の評価額を調べたり、抵当権※の設定といった法的な手続きが必要なので、融資までに時間がかかります。

仮申し込みから融資実行までは1カ月程度かかると思ってください。

抵当権とは

返済ができなくなったときに土地や家を売却して優先的にローンを返してもらう権利のこと。抵当権を設定するためには登記が必要で、銀行や保証会社が指定した司法書士に登記を依頼することになります。

不動産担保ローンにもデメリットはあるんだね。担保として不動産を使うことで、手続きもなんだか難しくなっちゃうんだなぁ。
そうね。それから、返済ができなくなってしまったら担保にした不動産が借金のカタにとられれしまうことは覚悟しておかなきゃね。

住宅ローンが残っている不動産でも担保にできます!

不動産担保ローンに興味があっても「住宅ローンの支払いが残っている家を担保にはできないのでは」とか「担保にしたい物件が山奥にあって、ほとんど価値がなさそう」などと考えて諦めている人はいませんか。

大丈夫。住宅ローンの支払いが残っていても担保にすることはできますし、自分が持っている不動産の評価額が低いなら、親族が持っている不動産を担保に借りることだって可能です。

住宅ローンの残債が購入額の半分まで減っていればチャンスあり

不動産担保ローンを借りるとき、まだ住宅ローンを完済していない住宅や土地を担保にすることが可能です。

先ほど紹介した東京スター銀行や三井住友トラスト・ローン&ファイナンスでも、住宅ローン残債がある住宅を担保に申し込みができます。

東京スター銀行の担当者に電話で問い合わせたところ、「当行では、住宅ローン残債が購入価格の半分程度まで減っていれば、借り入れ可能性が出てきます」とのことでした。

一方で、住宅ローンの残債が多すぎると第二抵当※では貸し付けたお金を回収できない場合があるので、不動産担保ローンの借り入れは難しくなります。

第二抵当とは

抵当権には第一抵当、第二抵当というように順位があり、第一抵当から優先的に債務を取り返すことができます。つまり、第二抵当権者は第一抵当権者よりも借金を取り返せる確率が低くなります。

住宅ローンの残債があるなら、第一抵当は住宅ローンを融資した銀行が持っており、不動産担保ローンの貸主は第二抵当権を持ちます。

親や兄弟が所有している不動産を担保に借りることもできる

自分が所有している不動産がかなり古いとか、山奥にあって土地の評価額が低いなどの場合、不動産担保ローンでも高額の融資は受けられないかもしれません。

しかし、配偶者や実父母、実の兄弟などの親族が評価額の高い不動産を持っているなら、それを担保に不動産担保ローンを契約することが可能です。

親や兄弟の持っている不動産を担保に借りることもできるなんてすごい!
もちろん所有者に黙って勝手に担保にすることはできないわよ。担保提供者は原則として連帯保証人になるし、融資を実行するときも銀行店頭で同席が必要なの。

不動産担保ローンは融資まで1カ月!申込必要書類と審査

実際に不動産担保ローンを申し込むときには、どのように申し込んで、どんな書類が必要になるんでしょうか。人気の東京スター銀行を例にして説明します。

申込条件と申し込みの流れ!融資実行までは1カ月

東京スター銀行の不動産担保ローン(スター不動産担保ローン)の申し込み条件はこのようになっています。

  • 日本国籍または外国籍で永住権取得者
  • 年収200万円以上
  • 申込時年齢が満20歳以上69歳以下で完済時の年齢が84歳以下

申込条件にあてはまるなら、まずは電話やネットで仮申し込みをします。ネットなら24時間受付可能です。申込前に具体的に相談したいなら、個別相談会に行ってみるのもおすすめです。

仮申し込みの後は以下のようにすすみ、審査に通れば融資されます。

  • 申込可否の連絡
  • 本申込
  • 本審査

仮申し込みから契約・融資実行までは1カ月程度かかると思ってください。

不動産担保ローン本申込と融資実行時の必要書類

本申込の際には、担当者から指示される必要書類を揃えて提出します。本人確認書類は免許証などです。

  • 本人確認書類
  • 収入関連書類
  • 担保関連書類

会社員や公務員なら給与所得者の場合は、収入関係書類は源泉徴収票などです。担保関連書類としては、担保にする不動産の権利書が必要になります。

収入関連書類や担保関連書類は申込者や担保にする不動産の状況によって変わることがあるので、担当者の指示に従ってください。

不動産担保ローンの審査で確認されることと対策

不動産担保ローンの審査で確認される点をざっくり言ってしまうと、物件の価値と、本人に返済能力があるかどうかの2点です。物件の価値は金融機関が調査・鑑定をします。

返済能力を高く見せようとして、申込書に年収を多く書くのは厳禁です。嘘をついて契約すると、契約破棄になってしまう可能性もあります。そもそも源泉徴収票などの収入関係書類を提出するので、ごまかしようがありません。

他社からの借入状況も申込書に記入します。

他社借入額を実際よりも少なめに申告しても、金融機関が信用情報機関※で調べれば、嘘はすぐにばれてしまうので、正直に書きましょう。

担保があるので審査が通りやすいといわれる不動産担保ローンですが、返済能力が重要なことには変わりありません。できる対策としては、借金の残額を減らしてから申し込むことがあります。

信用情報機関

個人のクレジットカード・ローンの申し込み、利用状況についての情報を集約している民間機関。

不動産担保ローンの審査に落ちやすい人って、どんな人?
例えば収入が極端に少ない場合は落ちやすくなるわね。あとは過去にクレカのリボ払いの延滞、カードローンや奨学金返済の延滞があった人も要注意よ。

大きな金額を低金利で借りたいなら不動産担保ローンが便利

大きな金額を借りるのは難しいと思っている方に活用してほしいのが不動産担保ローンです。大きな金額を低金利で借りられて、審査も比較的通りやすいのがメリットです。借り換えやおまとめローンにも向いています。

一方でカードローンとは違って借入までに1カ月程度かかるので、急ぎの融資には使えません。また、登記費用や事務手数料がかかり、しかもそれらの費用が高額になるため、低金利のメリットが吹き飛んでしまう可能性もあります。

不動産担保ローンで借入するときには、諸費用がどれくらいかかるのか、諸費用を払ってでも返済総額がお得になるのかを必ず検討しましょう。

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