ローンの種類

初心者でもわかる住宅ローンの選び方!おすすめ住宅ローンも紹介

初心者でもわかる住宅ローンの選び方!おすすめ住宅ローンも紹介

家やマンション購入のために、多くの人が利用する住宅ローン。「どこの住宅ローンがお得なのか、何を基準に選べばいいのかわからない」という人も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを選ぶときのポイントは次のとおり。

  • 住宅ローンの種類
  • 金利のタイプ
  • 返済方法(返済方式)
  • 住宅ローンを組む際に必要な諸費用

この記事では、住宅ローンの選び方についてわかりやすく解説。家族と収入合算して住宅ローンを組む方法も紹介します。

住宅ローンの選び方その1、種類から選ぶ【併用ローンもおすすめ】

住宅ローンの種類は、大きく分けると次の3つです。

住宅ローンの種類
  • 公的機関の「住宅ローン」
  • 民間金融機関の「民間住宅ローン」
  • 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した「フラット35」

自治体や金融機関によって、住宅ローンの内容や特徴は異なります。

住宅ローンの種類と特徴
種類特徴
公的住宅ローン・「財形住宅融資」と「自治体融資」がある
・自治体によっては独自の融資を行う場合もある
民間住宅ローン・団体信用生命保険への加入が必須
・融資条件や金利タイプは金融機関により異なる
フラット35・金利はずっと変わらない「全期間固定金利型」
・団体信用生命保険への加入は任意

これらの住宅ローンを併用することで、返済の負担を軽減することもできるんですよ。

種類の違う住宅ローンを組み合わせることには、次のメリットがありオススメです。

  • 総返済額を減らすことも可能
  • 金利変動による利息の増加も抑えられる

住宅ローンの種類や併用のメリットについては、次の記事で詳しく解説しています。ぜひチェックしてみてください。

「持病がある」などの理由で団体信用生命保険に加入できない場合は「フラット35」がおすすめよ。

次の章で公的住宅ローンと、民間住宅ローンの金利や返済方法などを比較するわ。

住宅ローンの選び方その2、金利タイプを比較する

住宅ローンの金利タイプって、仕組みがよくわかんない。結局どれがいいの?
借入金額や将来の収入、返済期間によって、どの金利タイプが合うか検討する必要があるのよ。

住宅ローンの金利は、次の3つのタイプに分類できます。

住宅ローンの金利タイプとおすすめな人
金利タイプこんな人におすすめ
全期間固定金利型・金利変動に対して、柔軟に対応するのが難しい人
・市場金利をチェックして対策できる自信がない人
・住宅ローン契約時に返済計画をしっかり立てたい人
変動金利型・借入額が少ない人
・返済年数が短期間(約15年)の人
固定金利選択型・固定期間終了後に、収入増加が見込める人
・固定期間終了後に、定期的な多額の出費が減る人

変動金利型を選ぶ場合、もともとの金利設定は低くても、市場金利の影響で返済額が高くなる恐れも。このような状況で返済が苦しくなり、延滞する可能性がある人は「全期間固定金利型」を選びましょう。

また金利のタイプを選ぶときには、借入額やローンの返済額だけでなく、将来必要な費用も合わせて考えることがポイントです。

では、それぞれの金利タイプについて説明します。

市場金利の影響を受けない、全期間固定金利型

住宅ローンの金利タイプ「全期間固定金利型」は、市場金利の変動に関わらず、借り入れ時に定めた金利が返済完了まで変わりません。

住宅ローン金利タイプ「全期間固定金利型」の仕組み

「全期間固定金利型」には、次のようなメリット・デメリットがあります。

「全期間固定金利型」のメリット・デメリット
メリット金利が一定で返済計画を立てやすい
デメリット金利設定は比較的高め
全期間固定金利型の住宅ローンは、フラット35が代表的。他にも銀行や信用組合、JAなど、多くの民間金融機関で利用可能です。

市場金利の影響を受ける変動金利型

住宅ローンの金利が市場金利に応じて変動する「変動金利型」は、年2回(4月・10月)に金利の見直しが行われます。

住宅ローンの金利タイプ「変動金利型」の仕組み

「変動金利型」のメリット・デメリットは次のとおりです。

「変動金利型」のメリット・デメリット
メリット市場金利が下がれば低金利
デメリット返済計画が立てづらい

「変動金利型」の場合、市場金利が下がれば、住宅ローンの金利も下がり返済額がお得になります。

しかし契約時に今後の返済額が確定しないので、返済プランを立てづらいのがデメリット。市場金利が上がったときに、返済が苦しくなる恐れもあります。

一定期間の金利を固定する固定金利選択型

住宅ローンのもうひとつの金利タイプ、「固定金利選択型」の仕組みは次のとおりです。

「固定金利選択型」の仕組み
  1. 3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定する
  2. 固定期間の終了時に、その後の金利タイプを選ぶことができる
固定期間が終わったら、どの金利タイプを選ぶことができるの?
「変動金利」か「固定金利選択型」のどちらかを選べるわ。「固定金利選択型」の仕組みをわかりやすくイラストにすると、こんな感じよ。

住宅ローンの金利タイプ「固定金利選択型」の仕組み

「固定金利選択型」のメリット・デメリットは次のとおりです。

「固定金利選択型」のメリット・デメリット
メリット定期的に金利を見直せる
デメリット固定期間中に金利が下がった場合は損
固定期間中に金利タイプを変更すれば、返済額がお得になるんじゃない?
残念だけど、固定期間中に金利タイプを変えることはできないわ。
「固定金利選択型」は民間住宅ローンの主力商品として、多くの民間金融機関で取り扱われています。

金融機関によって固定期間の条件が異なるので、住宅ローンを組むときには各社の条件を比較して選ぶのがオススメです。

住宅ローンの選び方その3、返済方法(返済方式)を比較する

住宅ローンの選び方では、金利タイプだけでなく返済方法(返済方式)も重要なポイント。

返済方式って、なんだか難しそうで苦手!
大丈夫よ。返済方法の仕組みの違いは、初心者でも簡単に理解できるわ。

住宅ローンの返済方法は、次の2種類。違いは「毎月の支払額が一定かどうか」です。

住宅ローンの返済方法
  • 元金均等返済で、返済時期に多く返済する
  • 元利均等返済で、一定額をコツコツ返済する
ほんとだ。意外と難しくない!
でしょ。「難しそうだから」って返済方法を適当に選ぶと、返済の負担が大きくなる場合もあるわ。ここで確認しておいて。

それでは住宅ローンの返済方法について詳しく解説し、返済額を比較してみましょう。

  1. 元金均等方式の仕組み
  2. 元利均等方式の仕組み
  3. 各返済方法の総返済額を計算して比較
  4. 返済方法の選び方

1:元金均等方式で住宅ローンを返済する場合

元金均等方式とは、「毎月同額の元金に利息を加えた金額」を返済する方法です。

元利均等方式の表

返済額のうち元金は毎月一定。ローンの残高が減れば利息も減るため、月ごとに返済額が減るのが特徴。

元金均等返済には、次のようなメリット・デメリットがあります。

元金均等返済のメリット・デメリット
メリット総返済額が安い
デメリット初期は返済の負担が大きい

元金均等返済は、元利均等返済より総返済額が安いのがメリット。

しかし返済初期は残りの元金が多いため、利息額は高いです。

2:元利均等返済で住宅ローンを返済する場合

元利均等方式は、「元金分と利息分を合わせた返済額」を一定に保ちながら返済する方法。仕組みを図にすると、次のようになります。

元利均等方式の仕組み

元利均等方式のメリット・デメリットは次のとおりです。

元利均等方式のメリット・デメリット
メリット返済計画を立てやすい
デメリット利息が高い

住宅ローンを元金均等方式で返済する場合、返済額は一定なので返済プランが立てやすいのがメリット。

完済時期がわかりやすいため、「住宅ローンを完済した頃に教育ローンを組めるかどうか」など将来の長期的な計画を考えられます。

しかし毎月の支払額は少額なので、利息額が大きくなってしまうことも覚えておきましょう。

住宅ローンの返済方法で総返済額がどれだけ違うか比較!

「元金均等方式」と「元利均等方式」、総返済額はどれだけ違うのかな?

そんなに変わらないなら、「元利均等方式」で無理なく返済したいなぁ。

同じ借入額や金利タイプ、返済期間でも、返済方法が違うだけで総返済額にかなり差が出るわよ。実際に計算してみましょう!

次の場合を例に、住宅ローンの初回返済額・総利息額・総返済額を計算してみました。

<例>
・借入額:3,000万円
・金利:3%
・金利タイプ:固定金利
・返済期間:30年
住宅ローンの返済方法と総返済額を比較
元利均等返済元金均等返済
初回返済額126,481円158,333円
総利息額15,533,236円13,537,500円
総返済額45,533,236円43,537,500円

住宅ローンの返済方式と総返済額の比較

元金均等方式で返済したほうが、200万円近く総返済額が安くなるんだね!

初回返済額は3万円高くなるけど、頑張ってやりくりすれば支払えるかも。

でしょ。ただし、この計算はあくまで一例。自分が住宅ローンを利用する場合の借入額や金利タイプ、返済期間で試算してみて。
うわー、面倒くさそう。やりたくなーい!
そんなこと言わないで。各金融機関の公式ホームページに「返済シミュレーション」が設けてあるから、それを使えば楽に計算できるわよ。

住宅ローンの返済方法(返済方式)の選び方

では返済方法の違いから、住宅ローンの選び方を整理します。

住宅ローンの返済方法を選ぶときのポイント
  • 総返済額が安いのは「元金均等返済」
  • 毎月の負担が軽いのは「元利均等返済」
長い目で見ると、「元金均等方式」のほうがお得だね。
でも初期の返済額は高いから、誰にでもピッタリな返済方法ではないことも覚えておいて。

住宅ローンの返済方法は、それぞれ次のような人におすすめです。

住宅ローン返済方法の比較
返済方法こんな人におすすめ
元金均等返済余裕があるうちに元金を多く返済したい人
<例>
・教育費がかかるピークの時期を過ぎた人
・しばらく高収入が続く人
元利均等返済返済計画に合わせて一定額を返済したい人
<例>
・夫婦のどちら一方に退職・減給の可能性がある人※
・近いうちに出費(支出)が増えることが予想される人
※夫婦で収入合算し、一緒に返済する場合

人によって住宅ローンでの借り入れ金額は異なるので、返済シミュレーションを活用しながら検討してくださいね。

住宅ローンの選び方その4、諸費用を比較!オーバーローンは危険

マイホーム購入にあたり住宅ローンを組む際には、返済手数料や融資手数料、保証料などの諸費用がかかります。

申し込む住宅ローンの候補が挙がったら、各商品の諸費用も比較してみましょう。

でも住宅ローンを組むのに必要な諸費用って、項目が多いから比べるの面倒・・・。
マイホーム購入は人生三大出費のひとつ。とても大きな買い物だから、住宅ローンの借り入れ先を適当に選ぶのは良くないわ。面倒でも、利用する金融機関や専門家と相談しながら、ちゃんと検討して。

また諸費用も含めて借り入れする「オーバーローン」という方法もありますが、絶対に利用しないでください。

どうして?住宅ローンは他のキャッシングローンと比べて低金利だから、オーバーローンで諸費用も借りればお得なんじゃない?
そう思う気持ちもわかるけど、オーバーローンは違法となる場合もあるの。

住宅ローンの資金使途は「住宅購入」と定められています。諸費用などで融資金額を上乗せすると「資金使途以外での借り入れも行なった」と見なされ、契約後に一括返済を求められる恐れがあるんです。

どうしても諸費用が足りないなら、諸費用専用のローンを別途組むようにしましょう。

夫婦や親子で収入合算するなら「連帯債務」か「ペアローン」

住宅ローンって、夫婦共働きなら一緒に返済していけるのかなぁ?子どもの年齢によっては、親子でも返済できるよね。
そのとおりよ。1人の収入で住宅ローンを申し込むより、収入合算することで審査に通りやすくなったり、融資額が高くなったりする可能性もあるわ。

夫婦や親子の収入を合算して住宅ローンを組む方法は、次の3つです。

住宅ローンで収入合算する方法
方法内容
連帯債務夫婦や親子などで収入を合算し、ひとつの住宅ローンを契約する
ペアローン夫婦や親子などが別々に住宅ローンを組む
連帯保証人契約者が返済できなくなったら、連帯保証人が返済義務を負う

まず、連帯保証人は特にメリットがありません。

なんで!?
連帯保証人は住宅ローン控除※を受けられないからよ。
住宅ローン控除とは

住宅借入金等特別控除のこと。住宅ローン利用者で一定の条件を満たしている人に、所得税の一部が還付されます。

連帯保証人を保証会社に依頼することも可能ですが、別途手数料が必要です。

じゃあ連帯債務かペアローンを選べばいいんだね。この2つの違いは?
それぞれにメリット・デメリットがあるから、次の表で確認して。
連帯債務とペアローンのメリット・デメリット
メリットデメリット
連帯債務・それぞれの持ち分に控除が適用される・団体信用生命保険に加入できるのは名義人のみ
ペアローン・控除を2人分受けられる
・団体信用生命保険が別
・諸費用が2倍かかる
・両者が審査に通る必要がある
連帯債務のデメリットに「団体信用生命保険に加入できるのが名義人だけ」ってあるね。どういうこと?
団体信用生命保険に入った人が死亡した場合は、返済額が死亡保険でまかなわれるわ。でも団信に入ってないほうの人が亡くなったら、残された人が2人分の借金を背負うことになってしまうの。

連帯債務とペアローンについては、次の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの選び方における重要ポイントをおさらい!

住宅ローンで返済の負担を抑えるためには、自分に合った種類や金利タイプ、返済方法(返済方式)を選ぶことがポイントです。

金利タイプは「市場金利の影響で変動するかどうか」が違うので、融資額や返済年数、金利変動の際対応できるかどうかが判断規準となります。

総返済額を減らすなら「元金均等方式」がおすすめ。しかし最初のほうは月の返済額が高めになるので、無理なく返済できるか確認してから申し込みましょう。

夫婦や親子で一緒に住宅ローンを組む場合は、「連帯債務」と「ペアローン」どちらを契約すべきか、じっくり話し合ってみてくださいね。

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