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住宅ローンの審査基準と対策方法!通らない場合も確認しよう

住宅ローンの審査基準と対策方法!通らない場合も確認しよう

「住宅ローンを申し込むけど、審査に通るか不安・・・。」「住宅ローンの審査に落ちた理由がわからない・・・。」

そんな人は、住宅ローンの審査基準から審査落ちの原因がないか確認が必要です。

この記事では、住宅ローンの審査に通らない場合の原因や、基本的な審査基準について解説。

また「本当は住宅ローンの審査に通るはずだったのに、思わぬ理由で落ちてしまった!」なんてことにならないよう、事前にやっておくべき審査対策も紹介します。

審査落ちの原因がわからないまま何度もむやみに申し込むと、その申し込み情報は信用情報に記録され、ますます審査が厳しいものになってしまうので要注意。ここでしっかりチェックしてくださいね。

住宅ローンの審査に通らない場合の原因と対策

住宅ローンの審査に落ちてしまう原因には、次のようなものがあります。

住宅ローンの審査に落ちる原因
  1. 金融事故を起こし、信用情報に記録が残っている
  2. 未返済の借金がある
  3. 携帯料金を滞納してたことがある
  4. カードローンを契約している
  5. 持っているクレジットカードが多すぎる
  6. 税金滞納や支払いの遅延をしたことがある
  7. 年齢が若すぎる、または高齢すぎる
  8. 借入金に対し収入が少ない

まだ住宅ローンを申し込んでない人も、住宅ローンの審査に落ちてしまった人も、自分が審査に落ちる原因となるものがないか確認し対策をしておきましょう。

信用情報※は一定期間履歴が残るので、消えるまで住宅ローンの契約は待つべきです。

信用情報とは

クレジットカードやローンの申し込み・契約・支払い(返済)状況を記録したもの。クレジットカードや各種ローンの審査において重要な判断材料です。

原因1~6に該当しているかどうかは、信用情報を見ることで確認することができます。詳しくは「住宅ローンの審査前には、信用情報を確認してみよう」の章で詳しく解説しますよ。

住宅ローン審査に通らない理由1 債務整理や借金の返済延滞

債務整理・借金返済の延滞は、信用情報に一定期間残ります。

このような金融事故の情報が残っている人は、住宅ローンの審査に落ちる可能性がかなり高いです。

住宅ローン審査に通らない理由2 未返済の借金がある

マイカーローンや教育ローンなど、返済中のローンが他にもある場合は、信用情報が残るため住宅ローンの審査に落ちる可能性が高くなります。

住宅ローンの申し込み前に、それらを返済しておくほうが無難です。

消費者金融などで多額の借り入れがある人は、申し込みを見送るのが賢明でしょう。

そもそも住宅ローンを組めても、返済できない可能性が高いためです。

借金がある人は、住宅ローンの審査前に完済しておきましょう。

当サイトでは、カードローンの賢い返済方法も紹介しています。カードローン利用中の人は、早めに解約できるよう次の記事も参考にしてください。

住宅ローン審査に通らない理由3 携帯料金の滞納

「住宅ローンの審査に通らない。何が原因なのか検討もつかない・・・。」という人は、過去に携帯料金の支払いを延滞したことが原因で、審査に落ちた可能性も考えられます。

スマホなど携帯電話の端末代は、分割で支払う人も多いですよね。これは「クレジット契約」として扱われるため、支払いを延滞すると信用情報に記録されてしまうんです。

住宅ローン審査に通らない理由4 カードローンを契約している

クレジットカードだけでなくカードローンも、持っているだけで住宅ローン審査に影響します。

えーっと・・・カードローンも利用限度額が設けられていて「契約期間中はいつでもお金を借りられる状況にある」って思われるから、借り入れしていなくても住宅ローン審査に不利になるってこと?
そういうことよ。住宅ローンの審査基準となる「年収と返済比率(年収におけるローン返済の割合)」を算出するとき、カードローンの限度額も「ローン返済額」として加算されるの。

それについては「住宅ローンの審査基準2 申込者の収入(年収)」で説明するわ。

つまりカードローンで借入残高がなくても、契約していれば「限度額いっぱい借りた状態」を想定して、ローンの返済比率が計算されてしまうんです。

借り入れしていないカードローンは必ず解約し、信用情報を住宅ローン審査で高評価な状態にしておきましょう。

カードローン解約のメリットや解約方法を知りたい人は、次の記事を参考にしてください。

住宅ローン審査に通らない理由5 クレジットカードの枚数とリボ払い

住宅ローンの審査では、信用情報に記録されているクレジットカードの利用枠すべてが「負債」と見なされます。

不要なクレジットカードがあれば、住宅ローンの審査前に解約しておきましょう。

カードを持っているだけで使ってないなら、信用情報から「クレジットカードの利用履歴がない」って判断してもらえそうな気もするけどなぁ・・・。
住宅ローンの審査は、そんな甘いものではないわよ。

クレジットカードの利用枠があるだけで、「いつでも負債を抱えることができる状態」と見なされ、審査では不利になるわ。

またクレジットカードでリボ払い中の場合も、住宅ローンで審査に落ちる原因となる可能性があります。

現在リボ払いでの支払いを終えていない人は、まず延滞なく払い終えることが重要です。

住宅ローン審査に通らない理由6 税金滞納や料金支払いの遅延

税金の納付状況や公共料金の支払い状況も、住宅ローンの審査に影響します。

税金の納付状況は源泉徴収票や納税証明書から見られ、延滞していれば住宅ローン審査に落ちる可能性が高いです。また公共料金をクレジットカードで支払っている場合は、信用情報に支払い状況が記録されます。

住宅ローン審査に通らない理由7 年齢と返済期間の長さ

年齢が若い人は収入が安定していないことや、勤務年数の少なさが審査に影響しやすいです。

また高齢すぎる場合や返済期間が長すぎる場合は、完済時の年齢が高くなるため審査に通らない場合があります。

住宅ローン審査前に、借入期間(返済期間)が長すぎないか確認しておきましょう。

住宅ローンで融資してもらう金額は高額だから、返済期間が長いほうが少しずつ返済できて助かるんだけどなぁ。
確かにそうだけど、返済期間が長くなるほど利息は増えるし、その分総返済額も多くなるわ。

長期的に見ても、返済期間を延ばしすぎるのはお得とはいえないの。

住宅ローン審査に通らない理由8 借入金に対し収入が少ない

住宅ローンを契約するためには、安定した収入が必要。十分に返済できるだけの年収を得ていないと、審査に落ちる可能性が高いです。

しかし、自分の収入をすぐに増やすのは難しいですよね。「自分の収入では住宅ローンの審査に通る可能性が低いかも・・・。」と不安を感じる人は、次のような審査対策をしておきましょう。

住宅ローンの審査対策(収入が足りない場合)
  • 家族の収入を合算する
  • 頭金を用意する

配偶者や親、子どもなどと収入を合算して住宅ローンを組むことも可能です。

収入を合算して住宅ローンを組む方法
方法内容
連帯債務夫婦や親子などで収入を合算し、ひとつの住宅ローンを契約する
ペアローン夫婦や親子などが別々に住宅ローンを組む
誰かに連帯保証人になってもらって、住宅ローンを組む方法もあるよね?
それはオススメできないわ。連帯保証人をつけることのメリットは特にないの。それに住宅ローン控除※も受けられないから、やめておいたほうがいいわ。
住宅ローン控除とは

住宅借入金等特別控除のこと。住宅ローン利用者で一定の条件を満たしている人に、所得税の一部が還付されます。

連帯債務やペアローンの違い、利用する際の注意点については、次の記事を参考にしてください。

マンションやマイホーム購入まで日数に余裕がある場合は、頭金※を準備してから住宅ローンに申し込むのがオススメです。

頭金とは

物件を購入するために用意しておく資金のこと。

住宅ローン利用前の預貯金や、家族などから援助してもらう資金がこれに該当します。

しかし頭金を準備している間に、気に入った物件が他の人に購入されてしてしまうことも。

また「物件価値が下がったときに購入できない」というデメリットもあるので、自分が住宅を購入する際には十分に検討してください。

住宅ローンの審査前には、信用情報を確認してみよう

信用情報における次のような項目は、一定期間を過ぎればその記録は消え、住宅ローンの審査に影響しなくなります。

  • クレジットカードの契約状況
  • ローンの契約状況
  • 支払いや返済の延滞履歴
  • クレジットカードのリボ払い履歴
  • 税金の滞納履歴

住宅ローンの審査に落ちる原因が見つかったら、その情報がいつまで登録されるかを確認し、住宅ローンの申し込み時期を検討することも可能です。

信用情報は自分で見ることができます。次のような記録が残っていないか、住宅ローンの審査前に確認してみましょう。

信用情報の開示請求方法や信用情報の見方、各項目の登録期間については、次の記事でわかりやすく解説しています。

住宅ローン申込前に知っておきたい5つの審査基準

住宅ローンの審査で見られる重要ポイントは、「借り入れ主に返済能力があるかどうか」。次の項目が、主な審査基準です。

住宅ローンの審査基準
  1. 契約時と完済時の年齢
  2. 収入(年収)
  3. 職業・職種・勤続年数
  4. 申込者の健康状態
  5. 購入物件の担保評価

住宅ローンにはなぜそのような審査基準があるのか、どのような人が条件をクリアできるのか、詳しく説明します。

住宅ローンの審査基準1 契約時と完済時の年齢

住宅ローンは返済期間の長さが特徴。多くの場合、35年前後で組まれます。

そのため契約者(申込者)の年齢は、住宅ローンの審査における重要ポイントです。

たとえば45歳の人が35年の住宅ローンを組んだら、完済するときには80歳になっています。この場合、返済期間中に次のようなことが起きる可能性も。

・定年退職し、年収が減る
・怪我や病気などで、働けない状態になる
・完済する前に亡くなる

このように住宅ローン契約時・完済時の年齢が高齢すぎると「返済能力がない」と見なされ、審査に落ちる可能性が高くなります。

住宅ローンは、定年退職前に返済終了できるよう契約しましょう。

住宅ローンを組む年齢は、若ければ若いほどいいってこと?
そうでもないのよ。年齢が若すぎると、収入や勤続年数の面から審査に通りづらくなってしまうの。これについては、次の項目で説明するわ。

住宅ローンの審査基準2 申込者の収入(年収)

住宅ローンを組む場合、「返済比率(返済負担率)※」が審査結果・融資可能額に関わってきます。

返済比率(返済負担率)とは

年収のうちローン返済に充てる金額の割合を示すものです。

<計算式>
「年間合計返済額」÷「年収」

返済負担率が低いほど、ローンを完済できる可能性が高いと判断されます。つまり年収が高いほど、住宅ローンの審査に通りやすいということ。

住宅ローンの場合、返済比率の基準は30%~35%です。

しかしこの数値はあくまで「基準」。「返済比率が35%を超えなければ、問題なく返済できる」というわけではありません。

住宅ローンの審査基準3 職業・職種・勤続年数

「とりあえず収入が高ければ、住宅ローンの審査に落ちる心配はない」なんて思っていませんか?

先ほども説明したとおり、住宅ローンの返済期間は35年前後の場合が多いです。十分な年収が安定・継続していなければ、完済できません。

そのため職業や職種、勤続年数も重要な審査基準です。

住宅ローンの審査に通るために必要な勤務年数って、どれくらいなの?
金融機関によって、基準は異なるの。

審査通過する可能性をできるだけ上げたいなら、3年は必要。でも「勤務年数が1年以上あれば住宅ローンの利用可能」という金融機関もあるわ。

審査における優先度・必要な勤続年数は、住宅ローンを取り扱う金融機関によって異なります。

住宅ローンの審査基準4 申込者の健康状態

住宅ローンの多くは、団体信用生命保険(団信)への加入が義務。心臓病や脳の病気、精神病などの持病・病歴のある人は団信に加入できず、住宅ローンの審査に落ちる可能性もあります。

そんな人にはフラット35※がオススメ。

フラット35とは

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローン。

金利は借り入れから完済まで金利が変わらない「前期間固定金利型」なので、返済プランを立てやすいのもメリットです。

フラット35なら、団信への加入なしで住宅ローンを組める可能性があります。

フラット35の概要やメリットについては「公的機関と民間金融機関が提携したフラット35」で解説しているので、そちらも参考にしてくださいね。

住宅ローンの審査基準5 購入物件の担保評価

住宅ローンを組む際、購入した物件に対して抵当権※が設定されます。

抵当権とは

各種ローンでお金を借りたとき、家・土地を担保として確保しておくことです。債務者は返済できなくなると、担保である家・土地を債権者に差し出さなければなりません。

審査では購入物件に担保価値があるかどうか調査され、担保評価に応じて借り入れ可能額も決まるんです。

購入物件の担保価値が低いと、次のようなデメリットが生じます。

購入物件の担保価値が低いことによるデメリット
  • 借入金額が希望額に満たない可能性が高い
  • 保証料を増額される可能性がある
  • 融資実行金利が高くなる場合がある

とくに次のような物件は、担保価値が比較的低いため要注意です。

担保価値の低い物件
  • 違反建築物
  • 既存不適格建築物
  • 再建築不可な土地
「既存不適格建築物」って何のこと?
もともとは合法だったけど、法改正によって制限を超えてしまった建築物のことよ。

住宅ローン審査の必要書類!不備のないよう注意して

住宅ローンの審査では、書類を不備なく揃えることも重要なポイントです。

住宅ローンを取り扱う会社により詳細は異なります。ここでは、銀行の住宅ローンを例に基本的な必要書類を確認しましょう。

  1. 住宅ローンの事前審査に必要な書類
  2. 住宅ローンの本審査に必要な書類

それぞれ詳しく解説します。

1、住宅ローンの事前審査に必要な書類

事前審査に提出する書類は、次のとおり。自営業者や会社役員、個人事業主の場合は、加えて必要な書類があります。

住宅ローンの事前審査に必要な書類
申込者必要書類
・全員共通・源泉徴収票(直近1年分)
・本人確認書類
・健康保険証
・認印
・物件資料
・自営業者
・会社役員
・会社決算書(直近3期分)
・源泉徴収票(直近3期分)
・個人事業主・確定申告書(直近3期分)と付表
原本とコピー、どっちを提出すればいいの?
基本的には原本ではなくコピーで大丈夫よ。表面・裏面があるものは、両側コピーするのを忘れないでね。

2、住宅ローンの本審査に必要な書類

住宅ローンの本審査では、次のような書類が必要です。

住宅ローンの本審査に必要な書類
  • 住民票
  • 身分証明書
  • 源泉徴収票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書
  • 実印
  • 不動産に関する書類

住宅ローンの審査は、書類に不備があると行えません。

銀行やろうきんなど、住宅ローンを申し込む金融機関の必要書類をよく確認して提出しましょう。

住宅ローンの必要書類や入手方法については、次の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの審査通過には十分な対策が必要!書類もしっかり確認して

住宅ローンの審査基準は、契約者(名義人)となる人の収入・年齢だけでなく、購入物件の担保評価も重要なポイント。

また携帯料金の滞納やクレジットカードの枚数など、思わぬ理由で審査に落ちる恐れもあるので注意が必要です。

「なぜ住宅ローンの審査に落ちたのかわからない」という場合は、信用情報を確認するなどしてその原因を突き止めることで、今後の審査対策ができますよ。

十分に対策を行わないと、住宅ローンの審査に通っても融資額が足りなくなる場合があります。家を購入するための資金をしっかり確保するために、今回紹介した審査対策を必ず行いましょう。

住宅ローンの事前審査・本審査で必要な書類もしっかり確認し、不備のないよう提出してくださいね。

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